その土地は大丈夫？ 事前に確認しておくべき「家が建てられない土地」5選

新築住宅を検討するときに大切な土地選び。家づくりと同じように、土地選びも、生まれて初めての経験だという人も多いのではないでしょうか。

土地を決めるときは、住宅会社と一緒にいちから探すといったケースが一般的ですが、中には親や親戚などから土地を相続するというパターンもあります。

本記事ではそんなケースを想定しながら「家が建てられない土地」について解説していきます。

この記事を書いたひと

小林紘大

新潟市内の工務店で家づくりの実務経験を積んだ後にコウダイ企画室。としてフリーランス建築士として活動中。
「楽しい暮らしは自分でつくる」をモットーに新潟の家づくりを楽しく応援していています。

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そもそも家が建てられない土地がある

「土地を相続したのに家が建てられない場所（土地）だった」や「取得したあとに、家が建てられない土地だとわかった」という話をときどき耳にします。そもそも土地には、家を建てても良いものと建てられないものがあります。

住宅会社を通じた売買の場合はほとんどありませんが、これから新築住宅を検討している人は、事前にしっかりと確認しておきましょう。

以前、Mockhouseでは「変形した土地は買ってもいい？新築検討時の土地選びのポイントや不整形地の種類と特徴」と題し、「不整形地」について解説しました。今回はもう少し具体的に、次の5つに分けて「家が建てられない土地」を紹介していきましょう。

市街化調整区域の土地

「市街化調整区域」とは、農地や山林といった資源を守るため、建物の建設を制限した地域です。農業や林業、漁業を営む人などの住居用建物は建てられますが、それ以外は建てることが難しくなっています。

特定の産業を守るため「市街化を調整している区域」なので、人が住みやすいように計画的に市街化を進めている「市街化区域」とは異なり、上下水道などのインフラも整っていないところがあります。

「特定産業従事者以外は、絶対に建てられない」ということではありませんが、申請が非常に煩雑なので注意が必要です。

農地

「農地」も家が建てられない土地です。例えば、市街化調整区域外にポツンと農地があったとしましょう。そのまま購入して宅地として再利用できそうなものですが、それまで農地として使ってきたため地盤が不安定といった理由で、家を建てることはできません。建てたい場合は地盤改良などを実施し、宅地として転用する必要があります。

接道義務を満たしていない場所

３つめは、「接道義務を満たしていない場所」です。建築基準法には、幅4メートル以上の道路に、2メートル以上敷地が接していないと建物を建てられないという決まりがあり、これを接道義務といいます。一般住宅を含めた建物を建てる土地は、この接道義務を満たしていなければなりません。道路に面していなければならない理由は、「災害の発生に備えるため」であり、幅4メートル以上の道路に接している住宅なら、避難経路を確保し、安全に避難できる可能性が上がりますよね。

接道義務で定められている道路には、以下の6種類があります。

• 道路法による道路：国道、都道府県道、市区町村道で幅4メートル以上の道路
• 2号道路：都市計画事業、土地区画整理事業などで築造された幅4メートル以上の道路
• 既存道路：建築基準法の施行前から存在した幅4メートル以上の公道と私道
• 計画道路：都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして、特定行政庁が指定した幅4メートル以上の道路
• 位置指定道路：特定行政庁から位置の指定を受けた幅4メートル以上の道路で、宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道
• 2項道路：特定行政庁が指定した、建築基準法の施行前に建築物が建ち並んでいた幅4メートル未満の道路

小林 紘大

「幅4メートル以上の道路」は、土地を道路から離し、実質4メートルの幅を確保する（みなし道路のセットバック）ことで条件を満たす方法もありますが、作業車両が入れなかったり、日常生活で一般車両がすれ違いにくかったりといった問題もあります。

再建築不可物件を解体した場合

再建築不可物件を解体した場合、その土地は「家を建てられない土地」となってしまいます。

例えば、築後数十年経過した中古物件と土地を購入し、家を建て替えようと計画したとしても、時間の経過で周辺の環境が変化し接道義務を満たしていない状態になっているケースなどが、再建築不可物件に該当するでしょう。

当時は、建築基準法に則って建てられた家でも、時代とともに法律が改正され、該当から外れてしまった物件もあります。

用途地域

「用途地域」も事前に確認しておきましょう。用途地域とは、計画的な市街地を形成していくため、用途に応じて分けられたエリアを指します。建てられる建物の種類や大きさなどが制限されていますが、地域ごとに効率化・最適化を計ることで、暮らしやすい住宅地などを形成することが狙いです。

用途地域は、大きく分けて3タイプあります。多くの人が利用する大型の商業施設などが建ち並ぶ「商業系」、工場の利便性を高めつつ人が住むエリアと区分けするための「工業系」、住環境を優先した「住居系」です。

これから住みたいエリアや購入を検討している土地がどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市区町村の窓口で調べることが可能です。近年は、ほとんどの自治体が公式Webサイトでも公開しているので、ぜひ活用していきましょう。

事前の確認が大切

家づくりは、建物だけでなく住む場所も重要ですよね。なにかのきっかけで土地を取得する機会があったとしても、将来的に家を建てようと想定しているなら、家を建てられる土地かどうか、事前に確認しておくことが大切です。

本記事では建築基準法の観点から紹介してきましたが、ほかにも「担保価値がどのくらいあるか？」といった住宅ローンの観点から、家が建てられない、建てにくい土地というものがあります。不安なときは、必ず住宅会社の担当者に質問して、進めるようにしていきましょう。