変形した土地は買ってもいい?新築検討時の土地選びのポイントや不整形地の種類と特徴

変形した土地は買ってもいい?新築検討時の土地選びのポイントや不整形地の種類と特徴

2021.09.18

新しく新築住宅を一から検討するときは、皆さんが住む家と同時に「土地選び」もセットで考えなければなりません。
ですが家づくりと同じように、土地選びも生まれて初めての経験という人がほとんどではないかと思います。

納得のいく住宅を完成させるためには、どんな土地を選んだら良いのでしょうか。

本記事では、新築住宅の検討時に皆さんがつまずきやすい「土地選び」について解説します。

この記事を書いたひと
小林紘大
小林紘大

新潟市内の工務店で家づくりの実務経験を積んだ後にコウダイ企画室。としてフリーランス建築士として活動中。
「楽しい暮らしは自分でつくる」をモットーに新潟の家づくりを楽しく応援していています。

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土地には「整形地」と「不整形地」がある

「土地」とひと言で言っても、形状にはさまざまな種類があります。

本記事で主に扱っているような一般住宅を建てるための土地もあれば、グラウンドや駐車場に使う土地や、田んぼや茶畑といった農地など、目的によって違うのです。

ここでは建物を建てるための土地に、どのような種類や特徴があるのかを紹介します。

 

「整形地」とは

すべての土地は大きくわけて「整形地」「不整形地(変形地)」の2種類に分けられます。

「整形地」とは、建築物を建てやすいように地盤を強くしたり傾斜をなくしたり、全体の形状を整えたりといったように手を加えた土地のことです。
一般的には正方形や長方形で、住宅の設計がしやすくなっています。

また宅地の場合は、建築基準法に基づき、坪数(広さ)や接道義務などの条件もしっかりと満たしています。

 

「不整形地」とは

一方で整形していない土地を「不整形地」と総称します。
「変形地」と呼ぶ場合もあります。

正方形や長方形のような形が綺麗に整っていない土地はもちろん、傾斜があったり極端に狭い土地も家づくりには適しません。

以下では、代表的な不整形地の種類をご紹介します。

1. 三角形の土地

三角形の土地は住宅用として使いにくい形状の代表格といえます。

住宅のデザインを三角形にしたいなら別ですが(三角形の)各頂点部分にとても使いにくい余分なスペースが生まれてしまうため、敬遠されがちな土地です。

2. 台形や平行四辺形の土地

台形や平行四辺形、ひし形といった形状も「不整形地」です。
三角形よりは使い勝手がよいですが、1辺の長さや角の大きさなどによって評価も異なります。

角の部分を無駄にしないよう工夫が必要な土地です。

3. L字形状の旗竿地(はたざおち)

旗竿地(L字型の土地)も「不整形地」の1つです。
住宅を建てる部分の面積や竿部分の大きさ、形状によって使い勝手が大きく変わります。

竿部分を有効に使えるのであれば、そこまで家を建てにくい土地ではないのではないでしょうか。

また、旗竿地は「家を建てる土地は道路に2m以上接していることが条件」という建築基準法の関係で、公道に面する場所まで無理やり通路を伸ばしたという事情もあったりします。

4. 傾斜地

傾斜のある土地(傾斜地)も「不整形地」の1つです。
特に傾きが30度を超えている土地を「急傾斜地」と称します。

傾斜が自然にできた、またはもともと自然に傾斜になっている土地と、工事などで盛土・切土をして傾斜が生まれた土地があります。

宅地として使う場合は崩壊を防ぐために、傾斜をうめたり擁壁などを設置する必要があります。
低い土地に住んでいる人に被害が及ばないよう、十分な配慮が必要な土地です。

5. 無道路地

無道路地とは、道路に接している箇所が2m以下の土地です。

宅地として利用するためには、道路に2m以上接していることが建築基準法で定められているため、無道路地は宅地としては利用できない不整形地となります。

宅地として使うために道路に接している箇所を伸ばした土地が「旗竿地」となる場合があります。

6. 狭小地

土地の総面積が15坪〜20坪を下回るような狭い土地狭小地(きょうしょうち)と称します。
住宅を建てられる面積や、建物の大きさが限られるため、宅地として利用できない場合があります。

 

土地は形状によって価格が変わる

家づくりに必要な土地について紹介しましたが、土地は形状によって価格が変わります。
そのため、必ずしも整形地が良いとは限りません。

建てたい住宅や目的によっては、不整形地でも有効活用することは可能ですし、値段が安い分、総費用やランニングコストがお得になる場合もあるのです。

例えば人気の住宅地、エリアでも、相場と比較して土地の値段が安い場合があります。
土地の評価額が低いため、同じ面積の土地よりも固定資産税も安いというのもメリットです。

反対に、取得時はお得に購入できる分、売り出すときは安くなってしまうことも念頭に置いておきましょう。

また、土地は安く住んだとしても、肝心の住宅の設計などに難航し、皆さんの希望が叶わなかったり、人件費や工期の都合で総費用が高くついてしまったりといった可能性もあります。

 

デメリットだけじゃない? 不整形地購入時に気を付けたいポイント

ここでは、不整形地を含めた土地選びのポイントを紹介します。
皆さんが宅地を探す場合、整形地を選ぶのはもちろん良い方法ですが、不整形地もデメリットばかりではありません。

「土地は形状によって価格が変わる」でも紹介したように、上手く活用すれば土地の購入価格やランニングコストも上手に抑えられます。
もし不整形地も候補として選ぶ場合は、敷地に合った建物を考える必要があります。

住宅を設計するのはおもに建築士の役割ですが、不整形地を選ぶと、設計士た建築士の力量によってさまざまなパターンの住宅が提案される場合もあるのです。

建築士によっては「不整形地こそ注文住宅を!」と考える人もいるほどです。

不整形地だからといって、すぐに候補から外すのではなく、費用や建てたい住宅などを考慮し色々な視点から相談してみましょう。

ただし、土地の目の前(道路側)に消火栓が配置されていたり、周囲よりも低くなっている土地などには注意が必要です。

また、建築基準法により住宅を建てる土地には「接道義務」という、土地(敷地)に接する道路についての決まりがあり「幅4m以上の道路に2m以上接していること」という条件を満たしている必要があります。

条件を満たしていたとしても、建設車両の搬入などの兼ね合いもありますので極端に入り組んだ場所にある土地には注意が必要です。

最後に、土地には抵当権というものもあります。

抵当権とは住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合の備えとして、銀行が設定した担保のようなもののことで、気に入った土地の抵当権がまだ登録抹消されていない可能性もありますので、しっかりと調査をしてから購入を検討することをおすすめします。

 

家づくり検討時には土地選びにも注意して

家づくりは住宅そのものだけではなく、土地選びも大切なポイントです。
個性的な住宅をお考えなら、少しいびつな形をした不整形地はむしろメリットになる可能性もあります。

三角地の角に書斎やフィッティングルーム、ランドリールームを設けたり、お気に入りの庭を作っても面白いと思います。

高低差を逆に利用して、周囲の住宅よりも見晴らしのよい仕上がりにするなど、アイデアがどんどん湧いてくる設計士もいるほどです。

ぜひ皆さんの思い描く住宅をつくるために、土地選びにも趣向を凝らしてみてください。