登記の重要性とは？ 新築住宅の「表題登記」と「保存登記」を解説

不動産、土地、建物を取得すると「不動産登記」という手続きが発生します。新築の一般住宅においても例外ではなく必要なものです。難しい書類があったり法的な用語があったりなど、はじめて家づくりを経験する人にとっては、少し気後れしてしまう内容も含まれます。実際は司法書士へ依頼するケースが多いですが、登記がどんなものなのか、本記事でしっかりと概要を理解しておきましょう。

この記事を書いたひと

小林紘大

新潟市内の工務店で家づくりの実務経験を積んだ後にコウダイ企画室。としてフリーランス建築士として活動中。
「楽しい暮らしは自分でつくる」をモットーに新潟の家づくりを楽しく応援していています。

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不動産登記とは

新築住宅取得時には、取引の安全性の保護と円滑化を目的に、「不動産登記」が必要となります。住宅（不動産）の現況や権利関係等を登記簿上に記載し、誰のどんな物件で何処（住所）にあるか、といった内容が含まれています。

新築物件を取得する場合は、大きく分けて次の２種類があると理解しておくと良いでしょう。

表題登記（建物表題登記）

まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記です。建物を取得してから、1カ月以内に手続きが必要となります。

新築物件の場合、建物には登記記録がないため、完成時にどのような建物であるか、誰が所有者であるかを登記します（建物表題登記）。建物の住所や種類、構造、床面積、所有者の住所に氏名などが含まれますが、申請義務があるのは、建物表題登記だけです。

保存登記（所有権保存登記）

所有権の登記がない建物に対して、最初に行う登記です。新築住宅を取得した場合も、所有者保存登記を行うことで、その建物の所有者であることを明示できます。

前述した「建物表題登記」とは異なり、申請義務があるものではありませんが、所有権などで将来的にトラブルに繋がるかもしれないため、やっておいたほうが無難でしょう。また、住宅ローンを借りるときに、申請条件に保存登記への申請が含まれている場合が多いため、申請するケースがほとんどです。

小林 紘大

住宅取得を「借り入れなし」で「法人」で行った場合、やらないケースもありますね。個人の場合は上記の理由から、「建物表題登記」と一緒に申請する場合がほとんどです。

登記の登録費用はかかる？

所有権保存登記を行う場合、「登録免許税」という費用がかかります。登記をするときに納める国税ですね。手続きを司法書士に依頼する場合は、そこに依頼料が加算されます。「建築費」ではなく「諸費用」に含まれるお金です。

登録免許税は建物の価値（固定資産税評価額）の0.4％が基本となっています。ただし、2023年現在は軽減措置が設けられているため、0.15％です。

※軽減措置は2024年3月31日まで

建物の名義変更（所有権移転登記）にもかかります。親や親戚から住宅を譲り受け、名義を変更したい場合などは、所有権移転登記が該当します。所有権移転登記の税率は基本が2.0％、軽減税率で0.3％です。

登記は自分でできる？ローン契約先にも注意

ちなみに「各種登記は自分でできますか？」という質問をときどき頂くのですが、結論からいうと自分で行うことも可能です。ただし非常に複雑で大変なので、おすすめしません。何度も法務局に足を運ばなければならないため、一般的な勤め人には骨の折れる作業ですね。

住宅ローン契約先についても少し触れておきましょう。昨今はスマホやパソコンで手続きできるネットバンクが便利ですが、住宅ローンの利用先としては、少し検討したほうがいいかもしれません。

ネットバンクは、登記を行うときに必要な司法書士なども自分で探さなければなりませんが、地方銀行はサポートしてくれるケースもよくあります。同様に工務店も受注後のフォローがしっかりしているところも多いです。

登記はしっかりと実施しておこう

新築住宅取得時における登記は、トラブル防止のための重要な手続きです。登記を行うことで所有権が明確化され、施主の権利をしっかりと保護できます。登記を怠ると、他者が同じ土地や建物に対して所有権を主張したり、抵当権や差押えによる債権の発生といったトラブルが生じる可能性もあるかもしれません。

登記簿に登録された情報は公開され、誰もが確認できるため、権利関係に疑義が生じるケースも未然に防ぐことができます。登記があるおかげで、施主は安心して新築住宅を取得できます。

新築住宅取得における登記のポイントは、次の通りです。

• 「表題登記」と「保存登記」の2種類がある
• 保存登記は義務ではないが、住宅ローン契約時の条件に含まれているケースが多い
• 登記手続き時には税金がかかる
• 自分でできないこともないが難しい
• 住宅ローンはその後のフォローも考慮して決めること

トラブルを未然に防ぐためにも、経験豊富な専門家や住宅会社等と協力し、適切な登記手続きを行うことが、新築住宅取得における安心を確保するポイントです。